李宇嘉:日本“零元售房” 三四线楼市步后尘?

时间:2018年12月06日 14:34:00 中财网
  作者:深圳市房地产研究中心高级研究员、中山大学银行研究中心高级研究员,经济学(金融方向)博士 李宇嘉
  1 日本住房高空置率的“三大原因”

  2009年金融危机后,美国底特律的房子“一元售卖”。当时有报道,国内有人去美国“抄底”。后来发现,这是个玫瑰陷阱,“一元房”背后是个巨大的债务黑洞,比如几千美元的修缮费用,老业主欠下的数千元房产税等着偿还,街区四处的小偷正窥视你(犯罪率攀升了200%)。近期,日本爆出“零元售房”,与底特律产业衰败和人口外流导致“一元房”比,地少人多、高山密集的日本出现“零元房”,与老龄化、大城市化和年轻人对待房子的“佛系态度”有关。

  2017年,日本总人口1.27亿,劳动人口(15-60岁)6850万人,60岁以上人口有4300万,二者分别占比54.06%和33.94%。也就是说,54.06%的年轻人,要去养活33.94%的老人和12%的小孩,难怪日本人被称作“工作虫”,上班跑步挤地铁、下班后常态化加班,深夜到居酒屋发泄。压力山大,再背负买房债务有心无力。日本的大城市化、都市圈化,在全球最显著,集中在关西和关东的日本三大都市圈(东京、大阪、名古屋),占了全国人口的70%和GDP的70%。

  特别是,日本大东京圈,面积比北京市还小一点,集中了近29%的日本人口,生产了30%以上的GDP。日本广大的其他地区(九州岛、东北地区和北海道等),人口越来越稀疏,房屋空置率也越来越高。近年来,日本房屋高空置率就备受国际关注,日本Fujitsu研究所报告显示,2013年日本有820万个空置房,空置率达13.5%。按照现有的趋势发展,到2033年,考虑新拆除住宅后,日本住房空置率将达到22.8%。这意味着每100套房子中,就有20多套空着,租也租不出去。

  2 油尽灯枯,日本住房高空置率继续
  90年代初的地产危机、股市崩盘,以及随后20多年的经济衰退、房价和股价阴跌,30岁左右的年轻人亲眼目睹。再加上,现在育儿及养老压力、工作压力都很大,结婚、生子和购房,年轻人的这三大欲望开始衰减。相应地,日本也不会出现类似中国的“二胎热”、返乡置业热。于是,随着人口由乡入城、小城市到大城市,空置房屋从乡镇蔓延到小城市。据预测,2053年日本人口将跌破1亿、老龄化率为40%,2060年人口降至8800万,如若此,空置率有增无减。

  3 我国三四五线城市:高位不胜寒?

  国内热衷于研究日本的楼市问题,一则两国深受儒家思想熏陶,国民努力上进,二则日本经历了一轮完整的由盛转衰的地产周期。目前,中国楼市泡沫引发的系统性风险预期甚嚣尘上,同时也正在经历老龄化、大城市化。2015-2017年,我国600多个三四五线城市经历了史无前例的楼市繁荣,房价都上台阶,单价万元以下的城市很少了。兴业证券研究显示,2016-2017年,按揭贷款的50%、消费贷款的60%流向了三四五线城市,支撑楼市的人口和产业却不为大家看好。

  目前,我国大城市化如火如荼,“点状增长”正成为经济新引擎。无论从人口流向、或政策导向,大城市已成为新增长极。目前,我国13个城市人口超1000万,各省还在在举全力建设“强省会城市”,预计未来将有30个千万级的城市;同时,人口千万的城市,就业吸纳力强的第三产业或现代服务业占主导,年轻人口恋土情节淡薄,更钟爱大城市。近年来,乡镇“空心化”、三四线城市人口外流已显现。那么,这些城市是不是也要经历类似日本的高空置率和低价甩卖呢?

  4 要注意一个最大的变化
  首先明确一点,三四线城市整体楼市高位回落是大趋势,但也将是一个长期过程,短期平稳依旧是主旋律。我国与日本最大差别,一是发展极不平衡,特别是城乡差距;二是社保覆盖面不足、大城市生活隐性和显性成本高。但凡去过日本的都知道,日本的城乡生活的差距比较小;同时,日本的社保质量要比我们高一些。这两个方面将成为决定我国三四线楼市走向最重要的因素。近年来,国家做的最正确的一件事情,就是铺设了一张有形和无形的大网(道路、物流、互联网、电信、有线电视等),城乡真正实现了互联互通,其结果就是封闭的村组和乡镇村民眼界开阔了。

  5 三四五险楼市:你忽视了哪些需求?

  (1)这种房子,咱没见过
  记得去年,我老家(一个西北的四线城市)一个房地产项目开盘了。别误会,这里的楼市一直都不好,之前陆陆续续有几个项目开盘,购买者乏善可陈。为啥?因为大家都有房子啊,有的不止一套啊。但是,开盘哄抢,几千个人到现场,这在老家几乎等于要开个演唱会的规模了。后来复盘了一下,这个项目和其他楼盘不一样的地方,就是老板很聪明做了三件事情,第一物业引入了保利物业,第二边上要做一个真正意义的集中式商业,第三陪了一个双语幼儿园。

  靠这个,就把我老家的父老乡亲激活了,所有人都去买房子了,当然我也买了一套。理由和大家想的一样:很多人都不缺房子,但是都缺好房子。这样的房子,之前没见过,大家都感到震撼。但凡镶嵌着现代文明的好东西,都想买。后来和项目销售聊天,发现两个有趣的现象:买房时很多把车位同步买了,一个车位加车也就10万左右。前面说了,现在城乡差距很大,但眼界差距缩小了。中国人的勤劳、以及通过勤劳实现美好生活,这种拼了命的民族特性,在全世界独一无二。大家都向往美好生活,大城市可望不可即,于是就近到家乡小城市买房。

  (2)拼了命的民族特性,眼界拓宽后,需求开始爆棚
  根据罗兰贝格统计数据,5万元左右的汽车、OPPO和vivo手机、白色家电、拼多多等当前大宗消费的主力,70%的消费发生在三四五线城市。刚刚过去的黄金周,大城市院线、餐饮和旅游开始见顶回落,但三四线院线、餐饮开始火爆上升。以2018年初的票房黑马《前任3》为例,据淘票票数据,该片在三四线城市的观众占比近半数,远高于一线的12.2%。眼界脱开、基础设施到位(那张大网),国家投入增加(新农合、新农保个棚改等),都让三四五线城市快速崛起。

  (3)返乡置业潮不会褪去
  国人置业传统仍旧旺盛,笔者前面的文章分析了(给个链接),楼市未来走势是“高位平衡”,包括高房价横盘、高溢价慢慢损耗、以时间换空间,不会发生日本式的危机,也就不会出现日本年轻一代目睹长辈们因楼市“大起大落”而看淡泡沫化生存,出现集体低欲望。因此,返乡置业的热潮就不会褪去。今年春节前,安居客发布《2017-2018返乡置业报告》,显示59%的大城市受访者有返乡置业意愿。其中34%的是因在工作城市买不起房或限购而返乡置业,33%的希望改善长辈和孩子居住条件,23%的希望日后回乡发展有个落脚点,只有10%的是为自己手中的闲钱找出路。

  这意味着,返乡置业主流非投资,是以首套购置为主的刚需或自住需求。2017年,艾普大数据与移动运营商合作,对购房人群筛选,发现三四线买房人群中,54.1%的来自三四线本地人口,15.7%和28.3%的来自一线和二线城市;购房年龄主要在36-45岁、46-55岁两个阶段,占比为31.2%和38.5%。这意味着,村民、县乡镇居民进城购房,大城市就业人群返乡是主流,结婚、剩余、养老、陪读等等,都是刺激买房的动力。特别是,进城买房已成为农村结婚的“新三大件”。

  (4)农民工告老还乡,支撑三四线楼市稳定
  国家统计局《2016年农民工监测调查报告》显示,大城市成为主导产业的服务业对大龄农民工就业吸纳弹性低,农民工越来越倾向本地就业。2010-2016年,外出农民工增速分别为5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%,外出农民工占农民工总数比,从2011年62.8%降至2016年的60.1%。从流入地看,2016年东部务工农民工(15960万)比2015年减少48万,中部、西部、东北分别增长了147万、275万和45万。回流农民工适应城市生活,有一定积蓄,三四线楼市维持稳定。


  外出农民工增速及占农民工总量的比重表

  农民工输出地和输入地分布单位:万人、%
  6 我国会出现乡村“空心化”吗?

  日本空置房,多数出现在乡村、小镇。如上分析,我国村组、乡镇村民就近向城市迁徙以后,广大的农村地区已经出现“空心化”现象。那么,是否也会像日本一样,出现房屋大面积衰败和废弃的情形呢?近年来,我国进城农民确实多了,从人口管理、节约资源、改善居住条件的角度,乡镇、村组的空间整合开启。至少笔者看到,近年来各地小村并大村、村村合并,集中建设临近柏油马路的新村,启动街镇和社区规划建设,新居建设下水管道,垃圾集中处理等如火如荼。

  另一方面,进城农民增多,土地承包普遍,农业开始产业化、规模化,观光农业、旅游很盛行,未来美丽乡村建设会加速这一进程。未来,农村还将转移2亿人口,相当于日本人口的170%,很大一部分会就近到三四线城市,包括陪读、就业、养老,楼市也将呈现软着陆走势。就空心化的村组和乡镇,政府已启动村村合并、复兴生态、观光农业等美丽乡村再造行动,不会出现日本式、美国式私有制下,任由房屋衰败而无法纠偏的现象。未来,三四线楼市可能会大面积空置,这无不妥,空间结构本该随人口流动而调整,只要人居和环境协调即可,就像淘汰的产业一样。

  以上是3-5年的中期预测,至于5-10年的长期预测,看改革的决心和国运。2014年2月,笔者曾于《证券时报》发表2篇文章,《鄂尔多斯房地产“尸而不僵”的谜思(上)和(下)》,讲到当时作为全国楼市泡沫最严重的三四线城市,鄂尔多斯楼市泡沫尽管破灭,但为何不像西方国家那样衰败。鄂尔多斯尚有如此表现,其他三四线更加无虞了。近几年,鄂尔多斯楼市又复苏了,这就是中国楼市的独特性,更为大家认识广大三四线楼市顽强生存的基础,提供一些帮助。放在现在,这两篇文章依然有借鉴意义。(金.融.界)
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